北京燕郊马老师八字

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：新人首问，睿智的房姐你好！本人41岁离异单身，女儿外地大三在读。徐东80平自住，现在想卖掉，在光谷附近买一小户型自住，余钱投资个奶茶店；或者买二套小户型（贷款一套以租养贷）。哪种稳妥一些？徐东的房子什么价位卖合适？

回答：你好，做一个店成功的原因可以是比同行好吃，比同行便宜，比同行服务好等等，但是把一个品牌做大的原因一定不会是以上这些。 奶茶店利润那么高，但每年都有很多门店关门，为何？ 根本原因就是没流量，在这个注意力经济时代下，只有先把流量做上去，才有机会思考后面的利润问题，否则连生存的机会都没有。 奶茶店只有网红店或者连锁店才有生存空间，一般的小店恐怕不行。 至于买房还是做生意，我建议先买房，你我皆为普通人，成事要看大势。大势不好的时候不如稳中求胜精耕细作，不是对这个行业有十足的把握，不建议轻易尝试。 徐东二手价格在2-2.5之间，具体价格看楼盘，参考最新小区挂牌价和最新成交价。

提问：房姐您好！跟您学了很多人生思路，非常感谢 本人在上海做生意，以后也定居长三角这一块。名下在老家县城有一套，婚前买的贷款已还清，计划这两年卖掉～去年在太仓买了一套142平的，在弟弟名下，目的是自住。目前手里有25左右，想再投资一套，苏州无锡都没交社保，请教您！投在长三角不限购的区域（南通嘉善湖州）好还是沈阳好？ 望亲爱的房姐指点！

回答：你好，买房回避「环 x」的项目 无论是环京环沪还是环深，除了极个别的特例，一概回避。 「环 x」是一种营销包装。 所谓环京，本质是河北县城，四五线城市； 环沪，就是昆山花桥太仓； 买入这些项目的结果，首先是收益的不确定性，更大的概率是亏损。 首先，买入「环 x」房子的买家，绝大多数都是首付资金有限，认为不够在一线城市上车，所以才看中了中介宣传，买到城市周边。 买入以后，发现当地没有二手房市场，导致房子的流动性的急剧降低，让本就不多的首付资金赌注变得揪心，个人发展的注意力全被糟糕的投资带偏。 即使有少量的特例可买，例如燕郊，也受到时间、价格、政策的限制，例如燕郊只有在不限购不限贷且足够低价的情况下才可以买入，绝大多数时间仍然是不建议买入的。 买房，回避「环 x」的项目。 这几个城市，优先沈阳。

提问：房姐好，武汉近期越来越多老房子装电梯，请问对房价影响有多少呢？首套房，想住汉口核心，看来看去只能买得起老房子。想入一个等装了电梯过几年有积蓄了再卖。房姐觉得怎么样呢？求指导。

回答：加装电梯，顶楼会显著升值。 加装电梯的阻碍是业主和财政拨款。 只要房屋结构没有把电梯的路子封死，总有加装电梯的办法。 电梯一部才20-50万，一栋楼拆迁半个亿。 涨幅是未来价格/现在价格。 加装电梯是大势，但时间不确定性较大。我们要买确定性大的地方，不要去赌“加装电梯”这类物业。 建议入手汉口核心区房龄20年以内的房子，如果带学区 且溢价不多最好。

提问：新人首问，年龄25,武汉周边城市圈咸宁户口，本地事业单位刚入职，月收入低，公积金1000左右。(男友25无编制，无房，月收入1万左右。)子弹30，名下无房。投资为主，长持5年左右。 1.考虑入手长江新城或者白沙洲板块是否合适？ 2.联系过绿地白沙洲板块的中介，属于限购房，需要转武汉户口。长江新城不限购，是否应该转武汉户口？ 3.新闻看到武汉城市圈公积金可以供武汉房贷，用商贷还是公积金靠谱呢？ 4.未来五年内可能在咸宁本地购婚房，现在入手时机合适吗？

回答：你好，武汉建仓 能买限购区就别考虑不限购区。 子弹30左右，可以考虑青菱和左岭板块。 优先绿地 长江新城的各种配套八字还没一撇，能否落地还是很久的。 咸宁属于环武汉城市中，经济相对落后的，房价涨幅垫底，有子弹先入手武汉。武汉买完再考虑咸宁。 咸宁公积金可以申请武汉公积金贷款，优先公积金吧。

提问：新人首问，房姐你好，看了你对房产还有事业甚至人生规划的犀利见解，非常开拓眼界，直接进了圈子，希望你百忙之中能为我提点一二。本人在皖南三线小城市芜湖（不知道你有无了解这儿的房价），小孩两岁半，本地今年刚出六年一学位政策，担心两年后学位紧张，准备买双学区房。基本情况：和老公名下各一套婚前有商贷的房产，现打算把我父母住的房子贷款还了（就是我婚前所贷），利用剩下的35w贷款买师范附小附近的小两室，可选的只有90年代的老房子（挂价1.4）、2010年左右的安置房（挂价1.5），赭山春秋等商品房（挂价1.6-8已突破心理价位且能买得起的只有一室）。现在矛盾的地方是，三年后入学现在买是否早了，不买又担心后面又一波涨（五月新政出来学区房已开始涨），问题一：学区房今年是否可以入手，选哪类的比较适合我家的情况。问题二：父母住的房龄也比较老了且多层顶楼，本打算是先为父母置换改善型住房的，可惜学区新政又出来了，所以其实问题一二是相矛盾，手头资金不足，只能有个先后；问题三：老公家有个门面和房子待拆迁可以用来投资，对于我们这样的小城市的楼盘是否还有值得投资的区块，或者眼光放远点去其他城市实现资产增值？感谢指点迷津。

回答：你好，我们虽然不鼓励继续买入三四线城市，但是也不能一棒子打死。 三四线几年来涨幅也是不错的，东南部和西北部三四线城市存在较大的差异。身边人持有的常州、芜湖、马鞍山等城市近两年都是翻翻的行情，而且有个芜湖亲戚2016年买套房80万，2017年就以130万出售，本金翻翻，三四线城市也有二手市场，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格； 三四线城市核心地段的学区房在短期内保值能力还不错，但是建议只考虑小户型，1居或者小2居，非笋误入。 考虑未来流动性，建议入手次新盘学区的小户型，如果是单纯自住，建议入手一套90年代的老破小。 内地省份，因为资源的倾斜，很多省内第二城，未来不可避免的会被省会持续拉开距离: 江西的九江 安徽的芜湖 河南的洛阳 陕西的榆林 今后慢慢的，省会会胜出。这是必然的。现在的经济模式是有关部门主导的，各种优质资源会向省会倾斜。 原来，苏州是远远超过南京的，现在，南京快速上升，和苏州基本差不多了。宁波原来是优于杭州的，现在宁波远远逊色于杭州。柳州大连也是。 一省双雄是历史形成的。经济大市往往是沿海大港口，自然属性优越。省会往往是腹地，现在是资源倾斜堆起来的人造景观。研究这个问题的目的是，预测未来。现在，青岛，厦门还领先于省会，但这个趋势也快了。济南，福州必定会越来越好 所以投资建议首选省会城市，例如 武汉 重庆 成都 沈阳 杭州等等都是值得买的城市。

提问：智慧的房姐，恒大绿洲高层边户，朝南四房单价1.1W值得入吗？目前打算改善自住用，四五年后考虑出租或卖掉。现在看中的这套房加上税费，中介费，过桥费等后单价差不多在1.2W。贷款中介打包的垫资过桥做贷款，收费3%，算市场价吗。

回答：你好，自住可以买恒大绿洲，蔡甸二手成交榜TOP1，环境不错，部分房源可看湖，税后单价1.2是市场价。 不知道你需要过桥多大的金额，如果50万以内不算高，如果超过100万，这个费用相对高了点。

提问：智慧的房姐，您好！ 目前想入手有租金回报的写字楼。目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际，金融港，汉街总部国际，还有武昌滨江版块。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？

回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。 写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。 一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到5%以上，武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。 其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。 投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。 写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。 中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为13.8%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为24.6%。 武汉更是如此，因为疫情 就业环境 经济周期 物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。 总结过往数据来看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。 就产品来说，住宅>写字楼>商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难，所以，就只看住宅。

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